顺应新形势,坚定新战略 ——新时代下的房地产经营与管理

来源:betcmp冠军app|唯一官网执行总裁樊烈发布时间:2018-05-21

       2017年,党的十九大报告提出了我国发展新的历史方位——中国特色社会主义进入了新时代。       新时代下,房地产企业的项目经营和管理也步入了新阶段,能否顺应形势、高效应对、持续发展,对于每一个以地产为核心的企业都是值得研究的新课题。
时代下的房地产形势

       伴随着国家住房制度逐步走向市场化,我国房地产业取得飞速发展,房地产建设也迎来了蓬勃发展的时期。近两年,房地产市场发展已达不到预期,前几年楼市火爆透支部分需求、住宅市场库存量的增加以及银行信贷的收缩,使得房地产市场开始由超额利润时代向均衡发展时代变化。2016年开始,国家新一轮房地产调控政策密集出台,去年“一行三会”又针对房地产信贷实施所未有的收紧,通过“去通道”和“去杠杆”等措施全面截住银行资金进入,对整个房地产行业和市场走向产生了巨大影响。       “房子是用来住的,不是用来炒的”已成为国家地产政策新基调,地方以城市群为调控场,限购、限贷、限售、叠加土拍收紧等各类调控策略的实施,不仅在宏观上推动地产行业加快产业转型升级,亦将在微观上对地产企业未来一段时间的投资方向、盈利模式乃至生存策略产生重大影响。
顺应新形势,地产龙头纷纷加快扩张步伐,回笼资金
       全方位的高压政策使得国内房地产企业产生分化,即便是近两年来扩张凶猛的民营房地产巨头都深感乏力,纷纷放慢发展节奏和脚步。据公开报道显示,2018年以来,面对按揭回款额度的紧张态势,恒大楼盘销售采取全国88折,以加速资金回笼;碧桂园一反常态推出项目寻求对外合作;融创华南区更是停止买地,通过回收资金去支持现有重点项目的开发和去化……当前房地产行业的资金紧张迫使房企各自探索新的发展模式。
新形势下betcmp冠军app的变革及应对之道
       房地产业务主要分为一级土地整备和二级运营开发两大模块。一级土地整备有运作周期长、资金需求大、受政策因素影响多等特性。betcmp冠军app|唯一官网作为最早踏入城市更新领域的房企之一,一级土地整备一直是自身的强项,能够在充分了解与把握土地市场信息和各类资源的情况下,准确进行项目前期的可行性研究分析,通过广泛深入与各方土地房屋所有人进行合作,历经平均5~10年左右的时间,最终取得优质的土地项目资源。       纵观房地产全生命周期运营管理流程,其利润贡献和运营成本风险从项目前端到后端呈现递减特性。基于项目在前期受运作周期长、宏观调控政策影响大等因素,一级土地整备阶段为获取土地权属的投入成本及资金占用成本等,合计将占到整个开发流程资金近70%左右。公司十多年来大量项目的储备所累积的这块资金投入十分庞大,形成巨大存货,在betcmp冠军app总资产占比高达80%以上,早已严重影响企业经营资金流动性,尤其在去年开始的高度紧缩的地产金融环境下,对公司造成更为明显的困扰。       面对新形势,betcmp冠军app|唯一官网在董事长及高管的不断实践探索中迅速应对,今年以来通过以下几个方面,加大力度在整合资源、突出优势、调整经营结构等方面采取优化措施,全方位提升企业抗风险能力和综合竞争力:
一、对外股权合作是一种高效的融资创新模式
       房地产行业已进入资本化竞争时代,强强联合、改善银企间的单一融资模式是企业长远发展的必经之路。betcmp冠军app储备有粤港澳大湾区众多优质土地项目,自今年2月份开始,面对银行贷款严禁流入房地产政策,我们选择多个资金实力雄厚的央企及龙头房企展开股权融资合作,在充分发挥自身土地储备优势的同时,联合合作企业更专业、更系统的开发能力,全面降低经营成本,提前回笼长期积压在一级土地整备阶段中的前期投入,提高资金使用效率,锁定利润,防范风险,实现与合作方双赢和可持续发展的新局面。
二、 开源节流、聚焦优势,将土地整备和开发做大做强
       betcmp冠军app|唯一官网在一级土地整备阶段具有独特优势,经过二十年的发展,betcmp冠军app在一级整备阶段形成一套完善的运作体系和经营流程,培养了一批素质优良且战斗力强的人才队伍。面对当前新形势,应集中资金和精力,加快在大湾区继续储备价值地块,将一级土地整备做到行业先进水平。同时在二级项目开发上,力保betcmp冠军app优势项目,结合业内龙头企业的经验教训,不断提升团队经营管理水平。
三、 加速土地周转和去化,实现资金快速回笼
       对于不太成熟、土地手续迟迟不能完善的前期项目,经审视评估报建难度大、运作周期冗长的,当壮士断腕,及时转售清理,盘活沉淀资本。对于正在开发的项目,则要严格按照既定计划,加强运营效率,实现资金的早日快速回笼。
四、 想方设法提高资金使用率、内部收益率
       随着城镇化的不断发展,房地产金融得到了迅速发展,在住宅商品化提升、房地产大力增加投资时,都需要以强大的金融实力作为支撑。目前房地产行业已从过去具备“金融属性”的行业过渡到现今的“纯金融”行业,企业资金实力强大与否将成为今后房地产行业竞争的焦点所在。随着市场环境的规范,传统的高杠杆和违规信贷融资手段将不复存在,为实现企业充足、稳健、持续的现金流而推行的资产证券化工具将纷纷出台,地产行业资本运作模式的创新将会成为新形势下的发展方向。
总结
       新时代下,生存、竞争、发展将激发新一轮市场优胜劣汰,推动房地产开发模式变革和整合,betcmp冠军app|唯一官网正朝着既定的“一体两翼”暨“城市更新+金融服务+科技投资”的战略方向,与时俱进,积极采取各种优化措施,推动企业由重资产向轻资产转变,并通过项目瘦身、加快资产去化、强化人员队伍等多种开源节流手段,从纵横两个方向进行业务升级和资产优化,快速回笼资金以优化资源配置,实现企业的可持续发展。
       “潮平两岸阔,风正一帆悬”,新时代的betcmp冠军app将始终怀揣“臻善致远”的初心,牢记“合作共赢”的使命,履行诺言,回馈社会,为粤港澳大湾区的发展贡献力量!